Herramientas · Mapa de la compraventa
Compraventa de una propiedad, paso a paso
Una compraventa en Chile toma de 1 a 3 meses desde la promesa. Se pacta en una promesa, se firma en una notaría y la propiedad cambia de dueño recién cuando se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Elige abajo si compras o vendes y cómo se paga. Duración estimada desde la promesa: 60 a 90 días o más con crédito y 30 a 45 días al contado.
Prepararse
Antes de mostrar o buscar, cada parte ordena sus papeles y sus números.
- Quién
- Tú
- Plazo
- 1 a 2 semanas
- Costo
- Certificados del Conservador desde $4.600; los del SII son gratis
Si compras: Define cuánto puedes pagar: pie, dividendo y gastos de cierre. Pide una preaprobación del crédito para negociar con respaldo.
Si vendes: Pide los certificados de la propiedad y, si tienes crédito, el saldo de la deuda a tu banco. Si heredaste la propiedad, revisa que la herencia esté inscrita a tu nombre.
Dónde se cae: Ampliaciones sin recepción municipal: el banco las descuenta de la tasación o pide regularizarlas.
Documentos de este paso
- Certificado de dominio vigente del Conservador ($4.600)
- Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones ($6.600)
- Certificado de avalúo fiscal del SII (gratis)
- Certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería (vale 1 mes)
- Certificado de gastos comunes al día, del administrador
- Recepción final municipal y certificado de número
Precio, publicación y visitas
El precio se fija con ventas reales de la zona, no con el avalúo fiscal ni con lo que piden los avisos.
- Quién
- Vendedor y corredor
- Plazo
- Semanas a meses
- Costo
- Comisión del corredor: no hay tarifa legal; suele ser 2% + IVA para cada parte. Se paga cuando diga el contrato, a menudo al firmar la promesa
Si compras: Compara el precio pedido con lo que se pagó en el mismo edificio o barrio. Si visitas con un corredor, te pedirá firmar una orden de visita: léela, porque te compromete a pagar su comisión si compras.
Si vendes: Antes de publicar, pide un informe con ventas reales de la zona. Si trabajas con corredor, firma con él una orden de venta que diga la comisión, el plazo y si es exclusiva.
Dónde se cae: Un precio inflado deja la propiedad meses publicada y termina vendiéndose bajo su valor.
Oferta y reserva
Las partes acuerdan precio, forma de pago y plazos. Conviene dejarlo por escrito.
- Quién
- Comprador y vendedor
- Plazo
- Días
- Costo
- Reserva: el monto que se pacte
Si compras: Deja por escrito cuándo te devuelven la reserva. Si compras a una inmobiliaria, tu reserva está protegida por la Ley del Consumidor.
Si vendes: Pide que la oferta diga si el comprador paga al contado o con crédito, y en qué plazo.
Dónde se cae: Una reserva entre particulares sin reglas escritas termina en discusión si la compra no sigue.
Promesa de compraventa
Contrato en que ambos se obligan a firmar la compraventa en un plazo. Se firma ante notario y suele llevar una multa si alguien se retracta.
- Quién
- Comprador, vendedor y notaría
- Plazo
- Se pacta: usualmente 60 a 90 días hasta la escritura
- Costo
- Firma ante notario, según su arancel. La multa por incumplir se pacta libremente: conviene que sea la misma para ambos
Si compras: Si compras con crédito, pide que la promesa diga que se cae sin multa si el banco no te aprueba. Si no lo dice y el banco te rechaza, puedes perder la multa.
Si vendes: Revisa que el plazo te alcance para alzar tu hipoteca y que la multa sea recíproca.
Dónde se cae: Una promesa mal hecha no obliga a nadie. Entre otros requisitos, debe ser por escrito, tener plazo o condición y describir bien la propiedad, el precio y la forma de pago.
Estudio de títulos y tasación
Un abogado revisa 10 años de historia legal de la propiedad. Si hay crédito, el banco además la tasa.
- Quién
- Abogado y tasador (del banco, si hay crédito)
- Plazo
- 1 a 2 semanas
- Costo
- Carpeta de títulos de 10 años del Conservador: $13.500. Tasación y estudio: según el banco
Si compras: Aunque pagues al contado, encarga un estudio de títulos. Es la única forma de saber si hay embargos, litigios o prohibiciones.
Si vendes: Entrega rápido los documentos que pida el abogado: cada día de espera atrasa el cierre.
Dónde se cae: Que el abogado encuentre embargos, hipotecas o una herencia sin inscribir: hay que resolverlo antes de escriturar. Con crédito, además, si la tasación sale bajo el precio, pones la diferencia de tu bolsillo.
Documentos de este paso
- Carpeta de estudio de títulos de hasta 10 años ($13.500)
- Posesión efectiva, si la propiedad viene de una herencia
Solo si se paga con crédito hipotecario
Aprobación del crédito
El banco aprueba el crédito con la tasación y los títulos en orden, y fija la tasa.
- Quién
- Banco y comprador
- Plazo
- 2 a 4 semanas
- Costo
- Impuesto de timbres: 0,8% del crédito (menos si es una vivienda DFL 2 comprada por una persona natural dentro de 2 años desde su recepción), más los gastos operacionales del banco
Si compras: Compara ofertas por su CAE, no solo por la tasa: el CAE suma intereses, seguros y gastos en un solo número.
Si vendes: Nada que hacer: espera la aprobación, pero pide al comprador que te avise del avance.
Dónde se cae: Que cambie la situación laboral del comprador o que la tasa no quede fijada a tiempo.
Escritura y firma en la notaría
La compraventa recién existe cuando se firma por escritura pública. Con crédito, la redacta el abogado del banco.
- Quién
- Comprador, vendedor, banco y notaría
- Plazo
- Días; el banco firma después de las partes
- Costo
- Notaría: según el arancel de cada notaría
Si compras: El pago no va directo al vendedor. Queda guardado en la notaría (con un vale vista) o lo retiene el banco, y se libera recién cuando la propiedad está inscrita a tu nombre.
Si vendes: Revisa que las instrucciones notariales digan exactamente cuándo te liberan el pago: dominio inscrito a nombre del comprador y sin hipotecas.
Dónde se cae: Instrucciones notariales vagas: el notario solo verifica lo que dicen, no hace un estudio de títulos.
Solo si la propiedad tiene hipoteca
Alzamiento de la hipoteca del vendedor
Si el vendedor aún debe su crédito, ese saldo se paga con el precio y su banco libera la hipoteca.
- Quién
- Banco del vendedor
- Plazo
- Hasta 45 días para el alzamiento
- Costo
- Lo asume el banco que alza (Ley 20.855); el vendedor paga el saldo de su deuda
Si compras: Asegúrate de que la instrucción notarial exija la propiedad libre de hipotecas antes de liberar el pago.
Si vendes: Avisa a tu banco que vas a vender y pide el certificado de deuda para coordinar el pago con la notaría.
Dónde se cae: Que el saldo de la deuda sea mayor que lo que recibe el vendedor: hay que verlo antes de la promesa.
Inscripción en el Conservador
Aquí cambia el dueño: el comprador es dueño cuando la escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, no al firmar.
- Quién
- Notaría o banco, ante el Conservador
- Plazo
- Hasta 20 días hábiles en el Conservador de Santiago
- Costo
- Inscribir el dominio: 0,2% del precio, con tope de $264.200. Con crédito se suman la hipoteca (0,2%, mismo tope) y la prohibición ($5.100). Si precio y crédito superan los $132 millones, pagas $533.500 en total
Si compras: Si el Conservador pone reparos, se corrigen con una escritura complementaria y se vuelve a ingresar.
Si vendes: Espera la inscripción: es la condición para que la notaría te libere el pago.
Dónde se cae: Reparos del Conservador por errores en la escritura: atrasan el cierre semanas.
Pago y entrega
Con el dominio inscrito, la notaría libera el pago al vendedor y se entregan las llaves.
- Quién
- Notaría, comprador y vendedor
- Plazo
- Días después de la inscripción
- Costo
- Prorrateo de gastos comunes y contribuciones del mes
Si compras: Revisa el estado de la propiedad al recibir. Las deudas de gastos comunes siguen a la unidad: pide el certificado al día.
Si vendes: Deja pagados los gastos comunes y las cuentas, y firma un acta de entrega con las lecturas de los medidores.
Dónde se cae: Deudas de gastos comunes que hereda el comprador: la ley se las cobra al dueño actual.
Después del cierre
Quedan trámites cortos que muchos olvidan.
- Quién
- Tú
- Plazo
- 1 a 2 semanas
- Costo
- Gratis
Si compras: Pide el cambio de dueño en el SII para recibir las contribuciones a tu nombre, y avisa a la administración del edificio.
Si vendes: Revisa con tu contador si la venta genera impuesto a la ganancia de capital y cómo declararla.
Dónde se cae: Contribuciones que siguen llegando al dueño anterior y se atrasan.
Las 8 razones por las que se cae una compraventa
- La tasación del banco sale bajo el precio pactado.
- La promesa no quedó sujeta a la aprobación del crédito.
- Hay ampliaciones o cambios sin recepción municipal.
- La herencia no está inscrita a nombre de quienes venden.
- El cónyuge o un copropietario no firma.
- El vendedor figura en el Registro de deudores de pensión de alimentos.
- Hay deudas de contribuciones o de gastos comunes.
- El Conservador pone reparos a la escritura.
Si la propiedad es nueva
- Una vivienda nueva paga IVA, incluido en el precio. Excepción: desde el 01-12-2026 y por un año, la primera venta de viviendas con recepción municipal anterior al 17-10-2026 puede quedar exenta si la inmobiliaria lo elige y lo dice la escritura (Ley 21.850). Pregunta si tu compra califica.
- Una usada que vende una persona natural, en general, no paga IVA, salvo que el SII considere que esa persona se dedica a vender propiedades.
- En una vivienda nueva, la inmobiliaria responde por fallas: 10 años en la estructura y 5 en las instalaciones, desde la recepción municipal; 3 años en las terminaciones, desde que la propiedad se inscribe a tu nombre.
- Si compras en verde (antes de construir) o en blanco (en construcción), todo lo que pagues antes de la recepción municipal debe quedar garantizado con una póliza o boleta bancaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora una compraventa?
Desde la promesa hasta el pago, unos 30 a 45 días si se paga al contado y 60 a 90 días o más con crédito hipotecario. El Conservador de Santiago tiene un plazo de hasta 20 días hábiles para inscribir.
¿Cuándo pasa a ser mía la propiedad?
Cuando la escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Firmar en la notaría no basta: el dominio se transfiere con la inscripción.
¿Quién paga la notaría y el Conservador?
Lo habitual es que se pacte que los pague el comprador. La ley (art. 1806 del Código Civil) los pone de cargo del vendedor, pero permite acordar otra cosa. El vendedor paga sus certificados, y el alzamiento de su hipoteca lo paga su banco.
¿Puedo vender mi departamento si aún lo estoy pagando?
Sí. El saldo del crédito se paga con el precio de venta y tu banco alza la hipoteca. Antes de prometer, confirma que lo que recibes alcanza para pagar la deuda.
¿Qué pasa si me arrepiento después de firmar la promesa?
Depende de lo que diga la promesa. Lo normal es que quien se retracta pague la multa pactada. Si se entregó un adelanto como garantía para poder retractarse (arras), quien lo dio lo pierde y quien lo recibió devuelve el doble.
¿Qué es el estudio de títulos?
La revisión, por un abogado, de los últimos 10 años de inscripciones de la propiedad, para confirmar que el vendedor es dueño y que no hay hipotecas, embargos ni prohibiciones que impidan la venta.
¿Vas a vender?
Antes de publicar, te mostramos a qué precio se vendieron propiedades como la tuya y revisamos los títulos para que la operación no se caiga en el camino.
Conoce el informe de valorización